Contrat de bail : modèles, préavis, points d'attention

Toute location nécessite un contrat de bail signé par le propriétaire bailleur et le locataire. Pour s’assurer de la validité juridique du document, il est bon de se baser sur un modèle de contrat de bail aux normes actuelles.

Documents liés au contrat de bail

Un contrat de bail seul ne suffit pas à régler tous les détails d’une location : d’autres documents doivent y être annexés, voire être réalisés avant ou pendant la durée du bail.

• Le document auquel on pense souvent pour accompagner le contrat de bail est l’état des lieux. Ce document contradictoire (ce qui signifie qu’il existe en plusieurs versions identiques) est réalisé lors de l’entrée et de la sortie du locataire dans le logement. Il sert à identifier les dégradations apparues au cours de la location et potentiellement à retenir la valeur de leur réparation sur le dépôt de garantie.
• Il est possible d’annexer à l’état des lieux d’entrée une grille de vétusté. Ce document indique la vitesse estimée d’usure de différents aspects du logement (état de la peinture, des appareils ménagers, etc) et permet ainsi de différencier les dégradations du fait du locataire de celles liées à la vétusté naturelles des lieux.
• En cas de location meublée, l’état des lieux d’entrée peut également être accompagné d’un inventaire, document qui récapitule l’ensemble des meubles et équipements du logement, ainsi que leur état.
• Le dossier de diagnostic technique regroupe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour toute vente ou location d’un logement. Il doit être annexé au contrat de bail. On retrouve dans ce dossier les diagnostics DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ERP (État des Risques et Pollutions), le CREP (Constat de risque d’exposition au plomb) ou encore les états des installations gaz et électrique.
• Enfin, au cours de la location, le bailleur doit envoyer gratuitement sur demande du locataire une quittance de loyer à chaque paiement du loyer et des charges.

Préavis

Afin de résilier un contrat de bail, il est nécessaire de donner un préavis de départ. Cela peut se faire par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La durée du préavis dépend du type de location ainsi que de l’expéditeur (locataire ou bailleur).

Voici un tableau résumant les délais de préavis à respecter pour un locataire selon les différentes situations :

*Dans certains cas, tels qu’un changement de situation professionnelle (perte ou récupération d’un emploi, mutation), la durée de préavis pour un logement vide est réduite à 1 mois.

Voici un tableau résumant les délais de préavis à respecter pour un propriétaire selon les différentes situations :

De plus, un propriétaire désirant résilier un contrat de bail doit se justifier par un motif sérieux, tel qu’une volonté de vendre le logement ou d’y loger un membre de sa famille. Il doit également attendre la date d’échéance du contrat, tout en ayant déposé un préavis au préalable.

Résiliation du contrat de bail

Une fois la lettre de préavis ou de résiliation de bail envoyée, et le délai de préavis passé, le bail est résilié. Le bailleur doit alors rendre au locataire son dépôt de garantie sous un mois après l’état des lieux de sortie (si aucune dégradation n’est constatée). En cas de dégradations, il peut déduire le montant des réparations du dépôt de garantie. Il dispose alors de 2 mois pour retourner au locataire la somme restante, après nettoyage ou travaux.

En cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, le propriétaire doit payer en plus au locataire une pénalité s’élevant à 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

Si le locataire refuse de quitter le logement après la résiliation du bail, alors le propriétaire peut engager des démarches à son encontre qui peuvent aboutir à son expulsion du logement. Bien que ces démarches puissent également être entreprises dans d’autres conditions (arrêt du paiement des loyers, nuisance sonores à répétition, etc.) elles sont toujours longues et coûteuses pour le propriétaire.

Cependant, il ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion du locataire (en changeant la serrure par exemple), auquel cas il risque une lourde amende voire une peine de prison.

Les contrats de bail spécifiques

Certains types de location nécessitent un contrat de bail particulier :

• Contrat de bail commercial : il est dédié à la location de locaux commerciaux. D’une durée de 9 ans, il offre une importante protection aux locataires.
• Contrat de bail professionnel : réservé aux professionnels dont les revenus relèvent du régime BNC (bénéfices non commerciaux), il est fait pour les professions libérales. Il se différencie du bail commercial par une durée plus courte et une moindre protection aux locataires.
• Contrat de bail saisonnier : destiné à la location touristique ou de courte durée, il concerne les baux durant moins de 90 jours.
• Contrat de bail mobilité : ce contrat est également dédié aux locations de courte durée (1 à 10 mois), mais ne concerne que les personnes en mobilité professionnelle ou les jeunes de moins de 30 ans.