Contrat de bail commercial : législation et conseils

La location d’un local à des fins commerciales se fait par le biais d’un contrat de bail commercial. Ce document spécifique est différent d’un contrat de bail classique, et peut être rédigé ou simplement verbal tant que les deux parties sont d’accord sur l’objet du contrat et le montant du loyer.

Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?

Contrat de bail commercial définition

Le contrat de bail commercial est conclu entre le propriétaire d’un local à usage commercial et le locataire, généralement propriétaire d’un fonds de commerce. Il diffère du bail professionnel en plusieurs points, tels qu’une plus grande protection pour le locataire, le fait qu’il soit dédié aux activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles ainsi que sa durée de 9 ans minimum.

Il n’est possible de réaliser un contrat de bail commercial que si le local en faisant l’objet est affecté à l’exercice d’une activité commerciale. Si ce n’est pas le cas, il est nécessaire d’effectuer un changement d’affectation.
Le contrat de bail commercial est à l’avantage du locataire, tant au niveau des conditions d’utilisation que de résiliation.

Il est également possible de signer un contrat de bail mixte, pour un local faisant office à la fois de commerce et de logement pour le locataire.

Documents et démarches

Tout contrat de bail commercial doit être enregistré auprès d’un notaire ou du service des impôts. À moins que le logement ne soit affecté exclusivement au logement familial, cet enregistrement coûte 25€.

Depuis la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire en bail commercial. Ils doivent accompagner le contrat de bail, auquel doivent être annexés plusieurs diagnostics techniques immobiliers :

• DPE (Diagnostic de performance énergétique) ;
• ERP (État des risques et pollutions) ;
• Diagnostic amiante.

Un dépôt de garantie peut également être demandé par le propriétaire.

Contrat de bail commercial verbal

Un contrat de bail commercial peut être verbal : cela signifie qu’il n’a pas besoin d’être rédigé et/ou signé par les deux parties, tant qu’elles sont d’accord sur le local faisant l’objet du contrat et le montant du loyer.
Il est cependant vivement recommandé de signer un contrat de bail écrit afin de se protéger en cas de litige.

L’existence d’un bail non verbal peut être prouvé par exemple via l’encaissement des loyers.

Loyer et révision bail commercial

Le loyer initial d’un bail commercial est fixé librement ; cependant, son augmentation et sa révision sont strictement encadrées par la loi.

Tous les 3 ans, il est possible de demander une révision du montant du loyer en se basant sur un indice : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, et l’Indice des Activités Tertiaires (ILAT) pour les autres cas.

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire propose 6 mois au préalable un contrat avec un loyer mis à jour au locataire, qui peut alors l’accepter ou non, voire entamer des démarches auprès d’un conciliateur de justice afin de trouver un accord. Le loyer ne peut augmenter de plus de 10% lors d’un renouvellement du bail depuis la loi Pinel.

D’autres sommes en lien avec un contrat de bail commercial peuvent être demandées :

• Pas-de-porte : peut être versé à l’entrée dans le local par le locataire au propriétaire, sous la forme d’un supplément de loyer ou d’une indemnité.
• Droit au bail : versé par l’acheteur au vendeur lors de la cession du fonds de commerce au cours du bail. Permet au nouveau locataire de bénéficier pleinement des installations et des modalités du bail déjà en place.
• Indemnité d’éviction : payée par le propriétaire au locataire lorsqu’il résilie ou ne renouvelle pas le bail (dans la majorité des cas).

Renouvellement bail commercial

Le renouvellement d’un bail commercial se fait par l’envoi au locataire 6 mois avant la date de fin du contrat d’un avenant au bail. Cet avenant contient la proposition de renouvellement ainsi que le montant du nouveau loyer (et du dépôt de garantie) ainsi que la valeur de l’indice utilisé pour calculer l’augmentation. Le locataire peut alors accepter ou non la proposition.

Le locataire d’un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement, obligeant le propriétaire ne souhaitant pas renouveler le bail à justifier son choix et à verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf dans de rares cas).

Contrat de bail commercial durée

Le contrat de bail commercial est aussi appelé bail 3 6 9 en raison de sa durée. Bien qu’il soit signé pour au minimum 9 ans renouvelables, le locataire a la possibilité tous les 3 ans de résilier le bail en respectant un préavis de 6 mois ; il peut ainsi durer 3, 6 ou 9 ans.

Le bail commercial précaire, ou dérogatoire, permet de signer un bail d’une durée plus courte que les 9 ans prévus. Le locataire ne bénéficie alors pas de droit au renouvellement. Ce modèle est apprécié notamment par les nouvelles entreprises ne souhaitant pas s’engager sur le long terme pour des raisons de sécurité.

Un contrat de bail commercial saisonnier est possible pour les commerçants n’exerçant leur activité que pendant la saison touristique, estivale ou hivernale. Ce bail a une durée précise (entre 3 et 6 mois) sans renouvellement. Bien qu’il puisse être cumulé avec un second bail saisonnier pour l’autre période et reconduit chaque année, il n’est pas possible pour le commerçant de continuer son activité hors saison. Le contrat serait alors transformé en contrat de bail commercial classique.

Résiliation d’un contrat de bail commercial

La résiliation d’un contrat de bail commercial est à l’avantage du locataire. Ce dernier a en effet plus de droits et de libertés vis-à-vis des périodes auxquelles il peut rompre le contrat.
Comme expliqué plus haut, le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois. Le propriétaire, lui, ne peut le faire qu’après les 9 ans en respectant également un préavis.

Ces délais peuvent néanmoins être ignorés dans certains cas, par exemple en cas de clause résolutoire non respectée par l’une des deux parties, de retraite du locataire ou de travaux majeurs dans le bâtiment.

Bail commercial sous-location

La sous-location de l’intégralité ou d’une partie d’un local à usage commercial est possible. Pour cela, il faut obtenir l’accord, oral ou verbal mais dans tous les cas explicite, du bailleur. Il doit ainsi exprimer son approbation et non simplement tolérer la sous-location.

Le bailleur doit être prévenu par courrier recommandé avec accusé de réception. Une absence de réponse après 15 jours équivaut à un accord.
Comme dans le cas d’un logement classique, le locataire bailleur ne peut donner plus de droits qu’il n’en a au sous-locataire.