Location meublée : les clauses à respecter par le propriétaire et le notaire

Pour louer un bien meublé, ou non meublé, un propriétaire bailleur doit respecter certaines obligations relatives à la sécurité et à la santé du locataire. Le notaire doit, lui aussi, respecter certaines clauses concernant le bail de location.

Les clauses à respecter dans le bail de location

Pour mettre en location un logement meublé, il est impératif de réaliser un bail locatif en bonne et due forme, en suivant les normes légales concernant, notamment, les modalités de rédaction, la durée minimum du bail et la fixation du loyer.

La rédaction du bail locatif

Le contrat de location peut être rédigé au choix :

• Soit par le propriétaire bailleur et le locataire, sans l’aide d’un professionnel.

Si le contrat est établi directement entre les particuliers, c’est ce que l’on appelle un acte sous seing privé. Cette démarche n’engendre aucun frais. Pour être valide, le contrat doit être conforme au modèle officiel.

• Soit par un notaire.

Cet acte notarié est qualifié d’acte authentique. La force exécutoire de l’acte notarié permet au propriétaire, en cas de manquement de la part du locataire (loyers impayés, dégradations…), de saisir les avoirs du locataire sans avoir à passer par un juge (cet acte notarié a la valeur d’un jugement).

Le notaire s’assure de la véracité des identités, il vérifie que la réglementation est bien respectée et il réunit toutes les pièces obligatoires. Par cet acte authentique, le notaire fait valoir la loi et la jurisprudence. Il a l’obligation de conserver les actes réalisés pendant une période de 75 ans.

Le coût d’un bail notarié correspond à 50 % d’un mois de loyer (hors taxes). Le propriétaire doit régler la moitié de ces honoraires. L’autre moitié sera réglée par le locataire. 

La durée minimum du bail : clauses pour une location meublée

Pour la location d’un logement meublé, la durée minimum est d’un an, voire de 9 mois si le locataire a un statut d’étudiant.

Pour une location nue, la durée minimale est de trois ans. Ce bail peut être tacitement renouvelable, mais le locataire peut toutefois résilier ce contrat à condition d’en informer le propriétaire par un préavis d’un mois (zone tendue) à trois mois.

La fixation du loyer

Les prix du loyer sont normalement fixés librement par le propriétaire bailleur. En revanche, dans les zones en tension, où la demande est très forte, les coûts des loyers sont réglementés par la loi ELAN. Parmi les villes concernées par l’encadrement des loyers, on peut citer Paris, Lyon, Bordeaux et bientôt Marseille (courant 2022).

Pour fixer le prix du loyer d’un logement meublé, il faut notamment prendre en compte la qualité du mobilier. En effet, un bien avec du mobilier moderne et homogène se louera en moyenne 15 % plus cher qu’un même logement avec du mobilier moins qualitatif.

La cuisine et la salle de bain, les pièces les plus importantes du logement, doivent également être en bon état.

Une augmentation du loyer en cours de bail est autorisée uniquement si cela était prévu dans le bail locatif.

Note : retrouver notre article sur l’investissement locatif et la fiscalité.

L’obligation de louer un logement décent

D’après le décret du 20 janvier 2002, et le décret du 31 juillet 2015, le propriétaire est soumis à certaines obligations concernant l’état du logement meublé :

• le logement doit garantir la sécurité et la santé du locataire (logement clos et couvert ; électricité et gaz conforme aux normes ; aération suffisante ; matériaux, canalisations et revêtements en bon état…) ;
• le logement doit être doté de l’équipement nécessaire à l’habitation du logement (chauffage, alimentation en eau potable, système d’évacuation des eaux ménagères…) ;
• le propriétaire doit mettre en location son bien meublé avec des certains équipements obligatoires : (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle nécessaire…) ;
• le bien doit être soit d’une surface minimum de 9 m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit d’un volume habitable de 20 m3.
• les travaux sont à la charge du propriétaire, à l’exception des petits travaux d’entretien, qui sont à la charge du locataire.
• le logement doit être exempt d’espèces nuisibles et de parasites. Cela vaut si le locataire n’est pas à l’origine de cette invasion. Dans le cas contraire, le locataire devra lui-même prendre en charge les interventions de nettoyage.

Les clauses jugées abusives dans un contrat de location meublée

En théorie, le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter les conditions de location de leur choix dans le contrat de bail. Toutefois, plusieurs clauses sont considérées comme abusives dans un contrat de location meublée, ou non meublée, et sont donc interdites par la loi :

• Les clauses qui limitent la liberté du locataire : imposer un mode de paiement ou une assurance au locataire ; prévoir une durée de bail inférieure à la durée minimum obligatoire, sans motif légal ; engager le locataire à rembourser d’éventuelles réparations pour un montant déjà estimé par le bailleur…
• Les clauses qui engendrent des frais supplémentaires : faire payer des frais d’envoi de la quittance de loyer ; imposer au locataire la location d’équipements pour le logement…
• Les clauses liées à l’usage du logement : à la fin du bail, obliger le locataire à faire visiter le logement plus de 2 h/jour ou les jours fériés ; interdire au locataire d’héberger des gens et d’exercer une activité associative, syndicale ou politique ; interdire la détention d’un animal domestique…
• Les clauses relatives à la résiliation du bail : prévoir la résiliation du bail pour d’autres motifs que les motifs légaux ; autoriser le bailleur à résilier le bail par ordonnance de référé sans que le locataire puisse la contester.
• Les clauses liées à la responsabilité des parties : exonérer le propriétaire de toute responsabilité ; rendre les locataires collectivement responsables de la dégradation du logement.

Les risques d’impayés : ce que le propriétaire doit savoir

Le risque d’impayés de loyers concerne moins de 2 % des logements loués en France. Toutefois, pour s’en prémunir, le propriétaire doit penser à :

• bien examiner le dossier du candidat locataire ;
• demander un garant ;
• obtenir les pièces justificatives obligatoires, énumérées dans le décret du 5 novembre 2015 (carte d’identité, justificatif de domicile, dernier avis de taxe foncière, trois derniers bulletins de salaire…), pour éviter tout abus ;
• souscrire une assurance loyers impayés, dont le coût s’élève entre 3 à 4 % du montant du loyer ; soit 360 à 480 euros par an pour un loyer à 1 000 €. Seuls 10 à 15 % des propriétaires souscrivent une telle assurance, car le risque d’impayés est plutôt faible, mais reste préférable ;
• le propriétaire bailleur ne doit pas privilégier de profils spécifiques pour la location du logement. Mais cela dépend toutefois de la nature du bien et de la situation géographique. En effet, un studio situé près d’un campus attirera principalement des étudiants.
• une caution (ou dépôt de garantie), dont le montant ne doit pas dépasser deux mois de loyer, hors charges. Pour une location meublée, le montant ne doit pas dépasser deux mois de loyer, hors charges. Si le logement est préservé tel quel entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, la caution devra être restituée.