Quelle fiscalité lors d’un investissement immobilier locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la fiscalité liée à la location meublée offre des avantages non négligeables comparés à la fiscalité foncière. Nous allons étudier cela dans les explications suivantes.

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Fiscalité de la location nue

Les loyers perçus d’une location nue entrent en effet dans la catégorie des revenus fonciers. Si ces revenus sont inférieurs à 15.000€/an, le régime fiscal correspondant sera celui du micro foncier. Au-delà de ce montant, le régime sera celui des revenus fonciers classiques.

Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Le reste sera taxé en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle s’ajouteront les prélèvements sociaux (17,2%).

Le régime des revenus fonciers classiques relève du réel. Le propriétaire bailleur pour déduire de ses loyers les intérêts d’emprunt, charges d’exploitation, travaux, taxe foncière et autres frais généraux. Si la différence est positive, il s’agit d’un bénéfice foncier (qui sera taxé de la même manière qu’en micro-foncier). Si cette différence est négative, il s’agit d’un déficit foncier.

Dans le cadre d’un déficit foncier, les intérêts d’emprunt sont reportables uniquement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Les autres charges sont elles imputables sur le revenu imposable global du propriétaire bailleur pendant 6 ans dans la limite de 10.700€ par an. Une éventuelle fraction supérieure à 10.700€ sera déductible des prochains revenus fonciers, sur les 10 prochaines années.

Fiscalité de la location meublée

Les loyers perçus d’une location meublée sont soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Pour des recettes hors taxes inférieures à 23.000€, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les loyers perçus.

Au-delà de ce montant, le régime réel simplifié s’applique : il faut que les recettes annuelles soient comprises entre 23.000€ et 783.000€. Le propriétaire bailleur pourra alors pratiquer l’amortissement de son bien en plus de déduire ses intérêts d’emprunt et autres charges.

Au-delà de 783.000€, c’est le régime réel normal qui s’applique, mais nous ne le détaillerons pas au regard de l’importance des recettes.

C’est véritablement l’amortissement comptable du bien qui va lui permettre de réduire sa base imposable et donc de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Comparatif des différents régimes fiscaux 

Location annuelleMicro BICBIC RéelMicro FoncierFoncier Réel
Loyer brut12 60012 60010 957*10 957*
Frais gestion882767
Assurance378329
Travaux500500
Taxe Foncière400400
Amortissement12 000
Forfait  6 300    3 287
Résultats  6 30010 440    7 670    8 961
A déclarer  6 3000    7 670    8 961
IR à payer (30%)  1 8900    2 301    2 688
Prélèvements sociaux à payer (17,2%)  1 0840    1 319    1 541
Total Impôts  2 9740    3 620    4 230

* Les loyers en location nu sont inférieurs de 13% en moyenne aux loyers en location meublée

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