Comment réagir face à une situation de loyer impayé

Un loyer impayé constitue une dette, et aucune solution de reprise de logement ne permettra à son titulaire de l’effacer. Cependant, toutes les situations sont différentes, et il est important de présenter les éléments justifiant d’une situation difficile pour que la reprise du logement ne signifie pas le départ des locataires. Il est possible de négocier le paiement des arriérés de loyer, ou même une tranche, afin que le titulaire du contrat de bail puisse régler la dette sans être expulsé.

Discuter avec le propriétaire à l’amiable

Lorsque le locataire ne paie pas son loyer, il est toujours possible de discuter avec lui, afin d’essayer de trouver une solution afin qu’il paye son loyer. Cela peut être une diminution du loyer s’il a des difficultés financières, un report de paiement, une mensualisation du loyer, etc. 

Si le locataire ne peut pas régler la dette, le propriétaire peut lui notifier son intention de résilier le bail. Le locataire peut alors répondre au propriétaire pour démontrer qu’il y a une bonne raison pour ne pas régler le loyer, et demander un délai de paiement.

Les propriétaires sont souvent compréhensifs et acceptent de tout mettre en œuvre pour que le locataire régularise son loyer. Il est donc recommandé de proposer de régler en une fois le loyer impayé, et de payer le loyer à sa date normale à l’avenir. La plupart du temps, les propriétaires acceptent cette solution, car cela permet d’éviter les démarches judiciaires ou de rembourser les avocats.

Établir une procédure

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit une procédure à respecter pour pouvoir récupérer les loyers impayés. Le propriétaire peut tout d’abord demander un délai de paiement, le locataire dispose alors de 10 jours pour payer le loyer en totalité et les éventuelles sommes impayées par le locataire, à savoir le cas échéant les charges locatives et la garantie locative.

Si le locataire ne régularise pas le paiement dans le délai imparti, le propriétaire peut alors déposer une demande de référé afin de demander une ordonnance de résiliation du contrat de bail. Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 8 jours avant l’audience. 

Si le locataire est en situation de cessation des paiements, le bailleur doit saisir le Tribunal de Grande Instance. C’est le juge des référés qui décidera de la date de sortie du logement, la date de mise en demeure sera fixée par le juge. Le locataire sera également invité à remettre les clés du logement. L’audience est présidée par un juge, qui peut décider d’une ordonnance de résiliation du bail, avec un délai de date butoir pour le départ du locataire.

Savoir se protéger

Pour se protéger des impayés de loyer, il existe diverses garanties et assurances loyers impayés, qui permettent au propriétaire d’être indemnisé en cas de non-paiement de loyer par le locataire :

• Les garanties de loyer : Ces garanties permettent au bailleur de s’assurer qu’il récupérera les loyers impayés. Il peut notamment demander au locataire de souscrire une assurance de loyer, ou alors mettre en place une garantie de loyer, laquelle prévoit que le locataire s’engage à payer le loyer à l’acquéreur du bien en cas de défaillance du bailleur.
• Les garanties de remboursement de frais de justice : Les propriétaires peuvent récupérer les frais de justice engagés en cas de non-paiement du loyer, via une action en justice. Cependant, les frais peuvent s’avérer très coûteux pour un propriétaire qui n’a pas de garanties de remboursement.
• Les garanties de fonds de commerce : En cas de défaillance du locataire, les garanties de fonds de commerce permettent au bailleur de récupérer les fonds de commerce (par exemple, les équipements de cuisine, mobilier de bureau) qui ont été mis en place, qui ont donc une valeur marchande. Ces garanties sont normalement prévues dans le bail commercial.
• Les garanties de salaire : Les garanties de salaire permettent au locataire de garantir au bailleur le paiement du loyer. C’est une des garanties les plus utilisées, car c’est celle qui permet au bailleur de récupérer les loyers sans avoir à passer par la justice.