Charges locatives : lesquelles sont à payer par le locataire ou le propriétaire ?

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Outre le paiement du loyer, le locataire est aussi redevable de certaines charges locatives. Mais entre les réparations de l’ascenseur, les frais d’entretien courant ou la réparation de la chaudière, il est parfois difficile de s’y retrouver. Alors quelles sont les charges locatives à payer par le locataire ? Et par le propriétaire ? Les réponses sont ici. 

Que sont les charges locatives ? 

Les charges locatives correspondent à l’ensemble des frais nécessaires pour la location du logement. C’est ce qui permet au locataire de vivre dans des conditions de vie décentes. Par exemple, les ordures ménagères, l’entretien de l’immeuble, l’eau, le chauffage collectif, etc. 

Par principe, toutes ces charges locatives sont payées directement par le propriétaire. Mais comme le principal bénéficiaire est souvent le locataire, ce dernier doit lui rembourser ces frais. Mais attentions, tous ne sont pas concernés. On distingue ainsi les charges locatives récupérables et les charges locatives non récupérables. 

Qui paye quoi ?

Les charges locatives payées par le locataire 

Le locataire étant le principal bénéficiaire des charges locatives, il est redevable de leur paiement. On parle alors de charges récupérables. Cela concerne : 

  • La taxe des ordures ménagères ; 
  • La taxe de balayage ; 
  • La redevance d’assainissement ;
  • Les consommables (eau, électricité, produits d’entretien, ampoules) ; 
  • Les dépenses d’entretien et de menue réparation des parties communes (les balais, l'aspirateur, l’entretien des tapis, les frais de personnel d’entretien, …) ; 
  • Les espaces extérieurs si le logement en possède (aire de jeux pour enfant, voie de circulation, stationnement, entretien des espaces verts) ; 
  • La maintenance de l’ascenseur à hauteur de 50 % ; 
  • Le salaire du concierge si c’est lui qui nettoie et gère les poubelles (dans une limite de 75 %). 

Les charges locatives payées par le propriétaire

Si les charges locatives bénéficient principalement au locataire, elles sont aussi nécessaires à l’entretien du bien immobilier, et donc profitable au patrimoine du propriétaire. Dans ce contexte, il semble logique que le bailleur soit également redevable du paiement de certaines charges locatives, dites non récupérables : 

  • Le remplacement des tuiles, gouttières, cheminées, balcons, terrasses, volets et portes ; 
  • Les charges locatives valorisant le bien immobilier (ravalement de façade de l’immeuble, refonte de la cuisine, …) ; 
  • Les dégradations occasionnées par la vétusté, des vices de construction, de malfaçon ou des cas de force majeure ; 
  • La maintenance de l’ascenseur à hauteur de 50 % ; 
  • La gestion locative du bien (les honoraires du syndic de copropriété, de l’agence immobilière ou du logiciel en ligne de gestion locative…) ; 
  • Le salaire du concierge (à hauteur de 25 % minimum). 

Comment sont payées ces charges locatives ?

Comme vu précédemment, c’est le propriétaire qui paye directement les charges locatives. Cela dit, il est en droit d’en demander le remboursement à son locataire. 

Provision ou forfait 

Afin d’obtenir le remboursement des charges récupérables, le propriétaire-bailleur a deux possibilités : 

  • La provision avec régularisation annuelle : ici, le locataire paye chaque mois un montant fixe de charges locatives. Ce montant est généralement déterminé en fonction des années précédentes ou du budget prévisionnel de la copropriété. À la fin de l’année, le montant est régularisé en fonction des dépenses effectivement engagées par le propriétaire. Il y a alors soit un remboursement du trop-perçu par le propriétaire, soit un remboursement par le locataire. 
  • Le forfait : il s’agit d’un montant déterminé dans le contrat de bail. Ici, il n’est pas possible d'effectuer une régularisation à la fin de l’année. Comme pour la provision sur charge, le montant du forfait ne peut être défini arbitrairement par le propriétaire. Il convient de prendre en compte des éléments tangibles, tels que les charges locatives payées par le locataire précédent. 

Ces deux options ne sont valables que pour les logements loués meublés. En cas de location nue, c’est la provision avec régularisation annuelle qui s’impose de plein droit. 

Délai de remboursement 

Dans l’hypothèse d’une provision pour charge avec régularisation, le locataire ou le propriétaire devra rembourser l’autre partie. 
Mais avant cela, il convient de vérifier le décompte. À cette fin, le propriétaire doit impérativement transmettre plusieurs éléments d’information à son locataire un mois avant la régularisation : 

  • Le décompte des charges locatives (chaque charge doit être précisée quant à sa nature et son montant) ; 
  • Le mode de répartition des charges de copropriété entre les différents occupants de l’immeuble ; 
  • Les méthodes de calcul utilisées pour le paiement de l’eau chaude et du chauffage. 

Le locataire doit vérifier l’ensemble de ces informations pour éviter le paiement de charges abusives. 

Une fois ces informations transmises, le propriétaire peut exiger la régularisation lors du prochain loyer. 
À défaut de régularisation effectuée avant le 31 décembre suivant la date d’exigibilité, le locataire peut rembourser le propriétaire en échelonnant le paiement sur 12 mois. 

Le propriétaire est en droit de demander le paiement des charges locatives non payées dans un délai de 3 ans, y compris après le départ du locataire. En cas de difficulté à obtenir le remboursement des charges locatives, il est préférable de faire appel à un expert juridique en droit immobilier.