Loi Denormandie, quels avantages pour les investisseurs ?

La loi Denormandie est aujourd’hui encore relativement méconnue. Pourtant, elle permet de réaliser une économie d’impôt tout aussi intéressante, voire même plus intéressante que le dispositif Pinel. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour profiter des avantages d’un investissement en Denormandie. 

Qu’est ce que la loi Denormandie, quel est son objectif ?

Passée le 1er janvier 2019, la Loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’achat d’un bien ancien. C’est une excellente alternative au dispositif Pinel, qui lui, permet une défiscalisation à l’achat d’un appartement neuf. 

Cette loi s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre et permet aux communes concernées de répondre aux besoins de logement. Concrètement, elle a pour objectif d’aider à la revalorisation de certaines communes de taille moyenne où de nombreux logements sont laissés à l’abandon ou en très mauvais état. Ainsi, la promesse d’une réduction d’impôt encourage les personnes désirant faire un investissement locatif à se tourner vers des biens anciens avec des travaux importants. 

Seules les communes bénéficiant du plan d’action cœur de ville, ou ayant signé une opération de revalorisation de territoire sont concernées par ce dispositif. On en compte 222 à ce jour.

Quelles sont les conditions pour en profiter ?

Comme c’est le cas pour le dispositif Pinel, la loi Denormandie ne permet pas automatiquement de profiter d’une réduction d’impôt à l’achat de n’importe quel bien ancien. Pour obtenir une défiscalisation, l’investisseur, le logement ainsi que les futurs locataires devront respecter un certain nombre de conditions :

Le logement

Tout d’abord, comme nous le disions plus tôt, tous les biens anciens ne sont pas éligibles Denormandie. En effet, seuls les locaux commerciaux transformés en habitations et les logements nécessitant un certain nombre de travaux d’amélioration permettront d’en profiter. 

Une fois le bien acquis, l’investisseur doit s’engager à louer son logement en non meublé, en respectant les plafonds de loyer autorisés et ce, pendant au moins 6 ans. Enfin, le locataire aura pour obligation d’en faire sa résidence principale.

Travaux à réaliser

La condition principale pour investir dans l’ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Denormandie est de réaliser un certain nombre de travaux sur le bien concerné. Pour être éligible, il faut que le coût des travaux représente au moins 25% du coût total de l’opération. Mais toutes les rénovations ne permettent pas d’obtenir la réduction d’impôt, pour pouvoir y prétendre il faudra soit :

• Réaliser des travaux dans le but d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20% (ou 30% pour les logements individuels)
• Créer une nouvelle surface habitable (ex: un balcon, une terrasse ou un garage)
• Réaliser au moins 2 de ces améliorations : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres

Enfin, pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, les travaux devront être terminés au maximum deux ans suivant l’acquisition du bien. Ils devront obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié «reconnu garant pour l’environnement ».

Plafond de ressources locataires

Afin de permettre à tous d’accéder à un logement décent, le dispositif Denormandie impose aux investisseurs de respecter un plafond de ressources lors du choix de leurs locataires. Ainsi, seules les personnes se trouvant en dessous du seuil fixé pour leur situation fiscale seront éligibles.

Par exemple, pour la zone A, une personne seule ne devra pas avoir un revenu fiscal de référence supérieur à 39 363€, un couple sera limité à 58 831€ et un couple avec un enfant ne devra pas dépasser 77 120 euros. Une majoration de 13 734€ sera comptée par personne à partir de la 5ème personne à charge. 

Quelle réduction d’impôt ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt s’appliquera en fonction de la durée d’engagement choisie, soit : 

• 6 ans : 12% du prix du bien
• 9 ans : 18% du prix du bien
• 12 ans : 21% du prix du bien

Attention cependant, cette réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000€ et 5 500 m2 de surface habitable. Tout ce qui sera au-delà de cette limite ne sera pas pris en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt.