Indice de référence des loyers: droit du locataire et propriétaire

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers est une base pour augmenter son loyer en zone tendue, en logement vide ou meublé. Il sert aussi à augmenter le loyer pour les baux en cours.

Un indice calculé par l’Insee

L’IRL (Indice de Référence des Loyers) est un indice créé et défini par la loi loi Elan du 26 juillet 2005. Par la suite, chaque nouveau trimestre, l’Insee publie l’indice de référence des loyers.

L'IRL sert de base pour réviser les loyers des logements meublés ou vides via les contrats de location.

L'IRL étant calculé en fonction de l'indice des prix à la consommation, il préserve les locataires d'une augmentation de loyer déconnectée de l’évolution du pouvoir d’achat. Parallèlement, il garantit aux bailleurs la possibilité d'augmenter raisonnablement les loyers : ils sont ainsi encouragés à entretenir au mieux leur logement et à investir dans la location.

Toutefois, les propriétaires bailleurs ne peuvent imposer une hausse de loyer au locataire qu'une fois par an et selon deux conditions :

• le contrat de bail doit prévoir la possibilité d'une révision annuelle du loyer ;
• l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à l'évolution de l'IRL sur les 12 derniers mois.

Le projet d'encadrement des loyers est particulièrement utile dans les zones "tendues", c'est à dire les villes dans lesquelles la demande en logement est plus forte que le nombre de biens disponibles. Le prix des loyers y est donc très élevé et nécessite d'être régulé pour éviter les abus.

IRL : qu'en est-il des loyers soumis à la loi de 1948 ? Les loyers soumis à la loi de 1948 ainsi que les baux commerciaux représentent toutefois une exception : leur réévaluation annuelle est régie par des règles spécifiques non liées à l'IRL. Les locataires et bailleurs de ce type de logement ne sont donc pas concernés par l'IRL.

Le calcul de l’indice de référence des loyers

Le calcul de l’indice de référence des loyers se fait donc sur la base de l’inflation constatée au cours des douze derniers mois. L’Insee en déduit une hausse moyenne des prix à la consommation, que le bailleur peut répercuter une fois par an sur le montant de son loyer.

Comprendre ce que signifie l'IRL Le tout premier indice est de 100, il s’agit du 4e trimestre de 1998. Si 10 ans plus tard, l’indice est de 120, alors cela signifie que 120€ de 2008 valent en réalité 100 euros de 1998 : on peut acheter autant en 2008 avec 120€ qu’en 1998 avec 100€.
Ainsi, d’une année sur l’autre, l’indice de référence des loyers augmente selon l’évolution des prix à la consommation afin de permettre aux propriétaires de conserver leur pouvoir d’achat.

Comment augmenter son loyer ?

Grâce à un calcul simple, l'IRL permet de connaître la hausse potentielle du loyer.

Quel trimestre de référence choisir ?

Il s’agit de choisir le trimestre de référence du contrat ou de l’année précédente par rapport à celui du dernier trimestre publié. Celui-ci deviendra le nouvel IRL de référence du contrat de bail.

1. Le propriétaire veut augmenter le loyer par rapport à l’année dernière : il doit utiliser l’indice de référence actuel du même trimestre que l’indice de référence du contrat (de l’année précédente).
2. Le propriétaire veut augmenter le loyer pour la première fois depuis le début du contrat de location : il s’agit d’utiliser l’indice de référence prévu dans le bail ou, à défaut, le dernier indice de référence publié par l’Insee au moment de la signature du bail.

Comment calculer l’augmentation du loyer avec l’IRL ?

Pour calculer l’augmentation du loyer, il suffit de faire le calcul suivant :

Afin d’effectuer ce calcul, le propriétaire doit donc avoir en sa possession les chiffres suivants :

• le montant du loyer hors charge avant l'augmentation ;
• l'Indice de Référence des Loyers du trimestre de référence prévu dans le contrat ou, lorsque le bail ne le précise pas, le dernier IRL annoncé par l’INSEE au moment de la signature du bail (exemple : il s'agissait de l'IRL du troisième trimestre, on prendra donc toujours en compte l'IRL du troisième trimestre) ;
• l'IRL du même trimestre de l’année passée.

Il est également possible de calculer l'augmentation de son loyer grâce à l'outil gratuit disponible sur le site l'Institut National de la Consommation :

Calculer l'augmentation de mon loyer

Augmentation des loyers : faut-il faire un avenant au bail ? Le propriétaire n’est pas obligé de faire un avenant au bail pour appliquer l’IRL et augmenter le loyer.

Délai d’application de l’augmentation du loyer selon l’IRL

À partir du moment où le propriétaire fait la demande d’augmentation du loyer, celle-ci s’applique.

• L’application de la hausse des loyers est immédiate : les prochains loyers dus sont revus à la hausse.
• Le propriétaire dispose d’une période d'un an à compter de la dernière date de révision du bail pour réviser le loyer. Au-delà d’un an, le propriétaire ne peut pas revaloriser le loyer et perd le montant de la hausse associée. Ainsi, pour un contrat dont la date de révision est fixée au 8 octobre 2021, le propriétaire a jusqu’au 7 octobre 2021 pour revaloriser le loyer.

L’application de la hausse des loyers est-elle rétroactive ? L’application de la hausse des loyers est effective pour les loyers dus après la demande d’augmentation des loyers. Pour les loyers précédant la date de hausse du loyer, aucune revalorisation n’est possible.

Contourner l'encadrement des loyers

Dans les zones tendues, le loyer ne peut pas être augmenté entre 2 locations. Néanmoins, le propriétaire dispose de plusieurs solutions pour augmenter tout de même son loyer pour une remise en location :

1. Le loyer peut-être augmenté de l’IRL. Le montant de base du loyer est celui du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s’il n’a pas été révisé au cours des douze derniers mois, c’est le dernier loyer de référence à la date de signature du nouveau contrat de location qui doit être utilisé.
2. Le loyer est sous-évalué : le montant du loyer est manifestement inférieur aux prix pratiqués dans le quartier pour des logements similaires. Au renouvellement du bail, le propriétaire peut le réajuster. Le propriétaire doit identifier minimum 3 loyers, voire 6 pour des loyers situés dans des agglomérations de plus d’un million d’habitants.
3. Des travaux ont été effectués depuis le départ de l’ancien locataire : selon le montant des travaux (au minimum 50% du montant annuel du loyer), la hausse de loyer est plus ou moins importante. L’augmentation annuelle est de 15% du montant total TTC des travaux minimum.

Bien souvent, les locations ne font pas l’objet de travaux d’ampleur suite au départ du locataire, ni de sous-évaluation. L’IRL reste la seule option toujours envisageable pour les bailleurs. Mieux vaut ainsi bien calculer le prix du loyer dès la première mise en location. À noter qu'une hausse via l'IRL ne peut pas s'appliquer si le loyer a déjà été révisé dans l'année.

Le plafonnement des loyers à Paris et Lille Les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme plafonnent les loyers. Les hausses de loyer pratiquées pour des travaux ou une réévaluation ne peuvent dépasser le loyer de référence majoré du quartier, fixé par décret.

❌ Le locataire peut-il refuser l’augmentation du loyer selon l’IRL ?