Etat des lieux de sortie : ne pas se faire avoir

L’état des lieux est une étape indispensable avant l’emménagement comme avant le déménagement. Il doit être établi avec minutie pour éviter toute discorde après la remise des clés au propriétaire. Des modèles d’état des lieux sont ici téléchargeables sans frais, et ce, pour tous les types d’habitation. Des conseils pour réaliser un état des lieux répondant à tous les critères revendiqués par la loi Alur sont aussi accessibles dans cet article.

Les répercussions des directives prises par la loi Alur sur la teneur de l‘état des lieux

La loi Alur du 24 mars 2017 est aussi appelée loi n°2014-366 portant sur l’accès à l’habitation et sur la rénovation de l’urbanisme. Les dispositions qu’elle émet impactent en de nombreux points sur la procédure de location d’un logement.

• Les répercussions les plus flagrantes sur l’état des lieux sont les suivantes :
• Le locataire et le propriétaire bailleur doivent tous les deux conserver un exemplaire de l’état des lieux contradictoire ;
• Le locataire dispose d’un délai de rectification de dix jours à partir de la réalisation d’un état des lieux.

La loi n°2016-382 du 30 mars 2016 vient consolider deux des dispositions prises par la loi Alur :

• Des croquis ou des photographies permettent de confirmer chaque estimation avancée dans un état des lieux. Il est donc conseillé d’en joindre au document pour une description précise ;
• L’état des lieux peut être dressé sur un support physique (le papier) comme sur un support dématérialisé c'est-à-dire sous la forme numérique.

L'état des lieux, un document requis pour chaque contrat de location

Un état des lieux énumère et décrit dans ses moindres détails tout ce qui est laissé à la disposition du locataire.

Les traces d’humidité, les défauts de peinture, les papiers peints déchirés, les ampoules qui clignotent, etc, tout est noté dans ce document. En cas de location meublée, l'état des meubles est révisé aussi.

L’observation est ici à réaliser avant l’entrée dans une maison louée et aussi juste à la fin d’un contrat de location.

Juste après la remise des clés, le locataire et le propriétaire bailleur comparent les deux états d’entrée et de sortie. La réparation des dégradations qui peuvent être imputées à la charge du locataire est alors retenue sur la caution de dépôt.

Si aucune dégradation n’est observée ou ne peut être imputée à la charge du locataire alors le dépôt de garantie doit être rendu en totalité à ce dernier (se renseigner sur le délai de remboursement du dépôt de garantie).

Les articles 1730 et 1731 du Code Civil indiquent clairement que les dégâts résultant d’une cause majeure ou de la vétusté ne peuvent être considérées être de la faute du locataire.

La réalisation de l’état des lieux assure donc au propriétaire bailleur de retrouver son bien tel qu’il l’avait loué à la fin du bail de location.

Le locataire s’assure ainsi de reprendre sa caution de dépôt complète sans aucune retenue pour des dégâts qui existaient déjà avant la prise de possession dudit logement.

La teneur d’un modèle standard d’un état des lieux certifié loi Alur

Un état des lieux est rempli par le propriétaire et le locataire ou leurs représentants légaux et est décliné en deux exemplaires. Chaque partie prenante dans la location doit en conserver une copie.

Le locataire comme le propriétaire doivent se garder de signer un état des lieux que si et seulement si tout ce qui y est noté correspond à ce qu’il observe en réalité.

Pour faciliter la compréhension d’un état des lieux, la loi Alur met en place un modèle type.

Ce document-ci prend en compte toutes les pièces de l’habitation louée ainsi que les équipements à usage privatif mis à la disposition du locataire.

Des informations bien précises doivent figurer sur l'état des lieux de sortie :

• Le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) doit être mentionné clairement sur le document ;
• La date d’exécution de cet état des lieux ;
• l’identité et l’adresse précise du représentant du locataire et du bailleur présentes durant la constatation de cet état des lieux ;
• l’adresse du logement loué ;
• un professionnel tel qu’un huissier de justice peut être mandaté pour réaliser cet état des lieux. Dans ce cas, son adresse, contact et identité doivent également être notés dans ledit document ;
• le relevé des compteurs électriques, d’eau et de gaz existant dans ce logement ;
• l’inventaire et la description des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de toutes les pièces et équipements mis à la disposition du locataire ;
• tous les moyens mis à la disposition du locataire pour accéder aux pièces à usage privatif ou commun ;
• la description appuyée d’illustrations (photos ou dessins) de chaque élément de chaque pièce ;
• la nouvelle adresse de l’ancien locataire et la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• la signature des personnes présentes durant l’établissement de cet état des lieux.

Les équipements mis à la disposition du locataire à son entrée dans les lieux sont inventoriés et décrits minutieusement.

L’estimation de leur état se fait en quatre niveaux croissant allant du mauvais état, état moyen, bon état à très bon état.

Une description très précise de l'état des lieux Toutes les informations pouvant confirmer les estimations avancées dans un état des lieux doivent y être jointes. Il est ainsi recommandé de fournir des photographies, des factures d’achat, etc.

L’exécution de l’état des lieux

L’état des lieux peut être établi en ligne comme sur un papier même si ce dernier support reste toujours le plus usité.

Ce qui différencie un état des lieux d’entrée avec celui de sortie

Ce document décrit l’état du logement loué et de son contenu. Il est dit d’entrée lorsqu’il est réalisé avant que le locataire ne prenne possession de ladite habitation. Ce dossier est nommé état des lieux de sortie lorsqu’il est effectué juste avant le départ du locataire.

Le choix du format du support d’établissement de cet état des lieux est à convenir entre le propriétaire et le locataire. Quel que soit le format choisi, chaque partie prenante doit en posséder un exemplaire.

Faire appel à un professionnel pour dresser l’état d’un lieu

France EDL, un associé de l’expert énergétique Selectra peut établir un état des lieux sur format numérique. Chacune des estimations faites est ici appuyée par des illustrations pour éviter toutes éventuelles mésententes. Les locataires et les propriétaires bénéficient sont ainsi sécurisés sur le fondé des appréciations avancées.

Il se peut que les deux parties impliquées dans la location d’une habitation n’arrivent pas à s’accorder sur la réalisation ou sur la teneur d’un état des lieux.

Dans ce cas, le recours à un huissier de justice permet l’établissement de ce document. Ce professionnel règle les différends existant relatifs aux états des lieux.

A quel moment doit-on établir un état des lieux ?

L’état des lieux doit être effectué au moment où chaque partie prenante peut observer au mieux chaque détail de ce logement et de ses équipements. Il est donc recommandé de le réaliser durant la journée pour éviter que le manque de luminosité ne cache quelques imperfections.

Ce document ne possède aucune valeur juridique s’il est effectué après le déménagement du locataire. Cet état des lieux doit toujours être dressé en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants légaux.

Les deux parties doivent pouvoir constater ensemble les dégradations notées afin d’estimer si elles peuvent être imputées à la charge du locataire ou non. Le locataire peut en effet, toujours arguer que les dégâts observés ont été faits après son départ.

Pour tout déménagement avant la fin du bail de location, le locataire peut demander un état des lieux anticipé. Une date peut aussi être fixée d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire pour l’exécution de cette démarche.

Le coût de l’établissement d’un état des lieux

Cette opération peut être payante ou non. Voici les quelques cas pouvant survenir :

• Elle peut être exécutée à l’amiable et ne générer aucun frais ;
• Le propriétaire peut décider de se faire représenter par un professionnel pour constater l’état réel de l’habitation et de tous ses éléments. Ce recours à un expert permet d’éviter d’éventuels litiges, mais a un certain coût qui est en partie pris en charge par le locataire. La partie incombant au locataire ne doit pas excéder les 3€ TTC par m² et la valeur de la partie restante à la charge du propriétaire ;
• Le coût d’un état des lieux ne peut pas être mis à la charge du locataire seul. Toute clause stipulant cela dans un contrat de location est complètement abusive ;
• La résolution des litiges entre le locataire et le propriétaire doit se faire à l’amiable. Si cela n’est pas possible ou si l’un d’eux ne se présente pas à la date convenue pour la réalisation de l’état des lieux, un huissier de justice peut être mandaté pour la réaliser à leur place. Dans ce cas, les frais de ce recours sont répartis équitablement entre les deux parties ;

Contester le contenu d’un état des lieux Le locataire et le bailleur peuvent tous les deux contester des points d’un état des lieux. Pour ce faire, ils doivent faire appel à la Commission départementale de conciliation de la zone dans laquelle est sis le logement.

Que faire en absence d’un état des lieux ?

Les articles 1730 et 1731 du Code Civil indiquent clairement qu’en absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est supposé avoir reçu le logement dans un bon état locatif. Ce dernier est donc attendu le rendre aussi dans un état impeccable sauf si bien sûr il arrive à prouver que les dégradations en question existaient bel et bien avant qu’il n’entre dans les lieux.

Il peut pour cela utiliser des photographies réalisées par un huissier de justice. Pour les dégradations liées à l’âge ou normalement à la charge du propriétaire, ce dernier est tenu de prouver que dans ce cas-ci, elles résultent d’une faute du locataire.

Cela n’est toutefois de mise de mise que si cette absence fait suite à un refus du locataire de procéder à cette démarche ou à une négligence de sa part ou du propriétaire.

Le propriétaire peut refuser de réaliser un état des lieux d’entrée de son bien mis en location même après une mise en demeure du locataire. Il appartient dans cette situation au propriétaire de prouver que les dégradations constatées sont véritablement imputables au locataire.

Le locataire a donc tout intérêt à faire réaliser cet état des lieux pour éviter que le coût de réparations de dégâts qui ne sont pas de sa faute soit retenu sur son dépôt de garantie.

En l’absence d’un état des lieux de sortie suite à une opposition ou à une négligence de la part du propriétaire, le locataire est considéré avoir livré une habitation dans l’état locatif dans lequel il lui a été livré.

Le propriétaire doit donc lui rembourser la totalité de son dépôt de garantie.

Comment rectifier la teneur d’un état des lieux ?

Le locataire peut ne voir une imperfection au niveau de la maison et de ses attributs que quelque temps après l’entée dans les lieux. La loi Alur lui accorde dix jours de délai pour lui permettre de signaler cela à son bailleur. Cette signalisation se fait par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si l’imperfection observée se trouve au niveau du système de chauffage, le délai de rectification s’étale jusqu’à un mois après la signature de cet état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie n’est quant à lui pas modifiable quel que soit le motif avancé par le propriétaire une fois que ce document a été signé.

Un déménagement sans prise de tête

Illustrer chaque estimation réalisée par des photographies ou des croquis

Pris dans la fièvre de l’emménagement, le locataire oublie parfois de partir à la chasse des moindres imperfections de son habitation.

Une dégradation paraissant anodine au début, peut toutefois, devenir très coûteuse en réparation à la fin du contrat de bail. C’est pour éviter d’avoir à payer pour un dégât qui n’est pas dû à ses actions que le locataire doit à tout prix posséder des illustrations de tous les éléments de chaque pièce de la maison.

Cette illustration permet aussi au propriétaire d’affirmer qu’un dégât observé à la fin du contrat n’existait pas du tout lors de la remise des clés. Il peut ainsi, en toute légalité retenir sur la caution de dépôt, la valeur de la réparation de cette altération.

Chaque illustration doit être datée et déclinée en deux exemplaires. Le locataire comme le propriétaire doivent chacun en posséder une. La comparaison de deux photos à l’entrée et à la sortie du bail de location, facilite l’observation de la variation de son état et la détermination de celui qui en aura la prise en charge.

D’ailleurs, la loi Alur préconise l’utilisation de ces illustrations pour confirmer chaque évaluation donnée.

Déterminer les réparations nécessaires

Lorsque le contrat de location tire à sa fin, le locataire peut réaliser un pré constat des lieux. Cette procédure est à la charge du locataire, n’a aucune valeur juridique et a lieu quelques semaines avant la date convenue pour l’état des lieux.

Lors de la réalisation de ce pré constat, le locataire peut prendre des photographies pour une meilleure identification. Il peut ainsi, déterminer quelles dégradations sont sous sa responsabilité et procéder à leur réparation.

Cette tâche revient en général plus cher quand c’est le propriétaire qui s’en occupe, surtout quand il le retient sur le dépôt de garantie.

Les réparations résultant des facteurs climatiques, des défauts de construction, etc, doivent être prises en charge par le propriétaire. Toutefois, le locataire doit l’en informer dès qu’il en observe.

Déménager moins cher ! Différentes aides au déménagement sont accessibles aux personnes qui veulent déménager. Ces aides ainsi que ses conditions d’accessibilité sont à consulter en ligne sur cette liste.

Comment récupérer le dépôt de garantie ?

La loi impose à chaque propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois suivant la signature de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, si des dégâts imputables au locataire sont observés, le bailleur peut en toute légalité soustraire le coût de sa réparation sur le dépôt de garantie. Le locataire peut la réclamer par courrier recommandé avec accusée de réception adressée au bailleur.