Le dépôt de garantie en location

Fréquemment appelé à tort caution, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à son propriétaire lors de la signature d’un contrat de location. Le point sur ce qu’il est, son fonctionnement et les règles le régissant.

Le dépôt de garantie, l’assurance du propriétaire bailleur

La Loi Alur fixe la cadre juridique du dépôt de garantie dans le cadre d'un bail.

Cette somme est une sorte d’assurance pour le propriétaire. Elle est en effet, destinée à couvrir tous les manquements du locataire à ses devoirs de paiement, d’entretien, etc.

Lorsque le locataire quitte le logement loué, le propriétaire peut prélever une partie ou la totalité du dépôt de garantie si de tels manquements sont observés.

Le dépôt de garantie est de ce fait, la somme qu’un locataire doit remettre à son bailleur lors du paraphe du bail de location.

Le propriétaire peut l’utiliser pour la réparation des dégradations imputées au locataire ainsi que pour couvrir les éventuels arriérés de ce même client. Cependant, ce prélèvement ne peut se faire que sur la présentation des justificatifs confirmant l’utilisation de la somme retenue.

À chaque fin de bail d’habitation, le locataire et son bailleur sont tenus de réaliser un état des lieux de sortie.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie permet de déterminer si les obligations de l’ancien occupant des lieux envers son propriétaire ne sont pas respectées.

Le dépôt de garantie est souvent à tort désigné sous un autre nom : la caution. En effet, ces deux termes n’indiquent pas la même chose. La caution est juridiquement, la promesse d’une personne à prendre en charge le paiement des loyers en cas d’une défaillance du locataire.

• À retenir
• Le propriétaire bailleur ne doit pas demander un dépôt de garantie si le loyer demandé peut être payé avec au moins deux mois d’avance ;
• Le dépôt de garantie doit normalement être versé lors de la signature du contrat de location. Toutefois, les deux parties prenantes peuvent s’accorder sur une autre date ;
• Le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie qui lui est versée comme bon lui semble. Un dépôt sur un compte bancaire n’est pas obligatoire.

Le montant du dépôt de garantie

La valeur de cette somme ne peut pas faire l’objet d’une revalorisation ni au cours de la location convenue ni à l’occasion d’un renouvellement de contrat. Ce montant varie selon le type de location en question :

Une location non meublée

La valeur du dépôt de garantie pour les biens non meublés mis en location en tant qu’habitation principale, est soumise à un plafonnement égal à un mois de loyer sans les charges.

Le montant est plafonné à la valeur de deux mois de loyers hors charges pour les baux de location contractés avant le 9 février 2008.

Cette somme ne peut pas être révisée quelle que soit la raison avancée.

Une location meublée

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder les deux mois de loyer pour des locations meublées destinées à être des habitations principales.

Les locations meublées peuvent avoir une autre destination. Dans ces cas, la valeur du dépôt de garantie n’est soumise à aucun règlement. Elle peut être fixée en toute liberté par le propriétaire des lieux.

Généralement, une somme forfaitaire est fixée par les locations meublées à titre saisonnier.

Les dispositifs d’aide au locataire pour le paiement du dépôt de garantie

Le locataire peut ne pas avoir les moyens nécessaires pour payer le dépôt de garantie réclamé par le propriétaire bailleur. Dans une telle situation, le locataire peut faire appel à un organisme tiers dont :

• le Fond Solidarité Logement (FSL) ;
• l’Action Logement grâce à l’avance Loca-Pass.

Le Fond Solidarité Logement (FSL)

Cette aide financière est offerte à des personnes ayant des difficultés à se loger décemment ou à prendre en charge leur facture énergétique.

Les modalités d’obtention, la procédure à suivre pour la demande varient d’un département à un autre.

Le fonctionnement de l’aide offerte par FSL

Cette aide peut porter sur une habitation à usage public comme sur une maison à usage privé.

Elle peut être représentée par une garantie, un crédit à taux zéro ou une subvention. Les personnes qui en bénéficient peuvent ainsi, s’acquitter de leur dépôt de garantie, de la caution, des frais générés par le déménagement et l’emménagement, etc. 

L’aide FSL peut aussi être accordée pour assurer le remboursement des arriérés de loyers et/ou des charges locatives, de consommation énergétique, d’eau….

Ce fonds est géré par chaque département dans lequel se trouve l’habitation louée. De ce fait, la valeur de chaque aide accordée fluctue selon le fonds disponible et alloué à cette fonction. Les critères à remplir pour l’obtenir ainsi que les démarches à suivre pour en faire la demande sont aussi édictés par le conseil général.

Toutefois, voici en général ce qu’il en est des règles appliquées sur l’ensemble du territoire :

Les critères d’obtention

Les points les plus importants reposent surtout sur l’état des finances du demandeur. De ce fait, toutes les rentrées d’argent de toutes les personnes composant le foyer qui prétend à cette aide sont considérées dans le calcul à l’exception :

• De l’aide personnelle à l’habitation ;
• De l’allocation logement ;
• De l’allocation de rentrée scolaire ;
• De l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ;
• De toutes les formes d’aides financières accordées à titre gratuit.

En plus de l’état financier du foyer demandeur, toutes les difficultés affligeant ce ménage sont aussi prises en compte pour estimer le plus précisément possible sa situation sociale.

Il suffit de consulter le règlement intérieur du FSL du département dans lequel habite le demandeur pour connaître tous ces critères ainsi que la procédure à suivre pour y accéder. Ce règlement intérieur se trouve dans le recueil des actes administratifs de la collectivité territoriale concernée.

Certains départements publient ce document en ligne et permettent ainsi, à chaque internaute d’en prendre connaissance gratuitement sur le net.

Les démarches à suivre pour la demander

Ces démarches peuvent aussi changer d’un département à un autre. Il faut donc, prendre contact avec le conseil général de ladite collectivité territoriale. C’est l’entité à approcher pour connaître la procédure à suivre, les pièces justificatives à fournir et les coordonnées du service auquel il faut s’adresser.

La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) d’un endroit est aussi une source fiable d’informations concernant les critères d’obtention et les modalités de demande d’une aide de la FSL.

La décision d’approbation ou de rejet du dossier de demande d’un foyer lui est obligatoirement notifiée.

L’avance Loca-pass

La demande de ce prêt à intérêt zéro doit être déposé dans les deux mois suivant l’emménagement dans la nouvelle habitation.

Cette aide est représentée par un crédit à taux zéro visant à couvrir une partie ou la totalité d’un dépôt de garantie demandé par un propriétaire bailleur pour la location de son bien à usage d’habitation principale.

Son montant est plafonné à 500€ et son remboursement total est à réaliser dans les 3 années suivant son obtention.

Seules quelques catégories de personnes peuvent prétendre à cette aide. Ce sont les employés du secteur privé non agricole et les jeunes âgés de moins de 30 ans étant :

• en formation professionnelle ;
• en recherche d’emploi ;
• à la fois étudiant et employé en contrat à durée déterminée ou en convention de stage d’au moins 3 mois en cours lors du dépôt de la demande ;
• à la fois étudiant et employé ayant assuré un ou quelques contrats à durée déterminée cumulés d’au moins 3 mois dans les 6 mois précédant le dépôt la demande ;
• étudiant bénéficiant d’une bourse de l’État.

Le demandeur ne doit pas:

• faire l’objet d’un surendettement auprès de la Banque de France ;
• avoir déposé plusieurs demandes de cette aide auprès d’autres entités ;
• bénéficier d’une autre avance Loca-pass pas encore remboursé pour la location d’une autre habitation ;
• bénéficier d’une aide de la même nature que l’avance Loca-pass du FSL.

Le bail mobilité et la garantie VISALE

L'adoption de la loi Elan en novembre 2018, implique la création d'un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité. Ce contrat permet aux étudiants et aux personnes en situation de mobilité professionnelle de louer un bien meublé pour une durée de 1 à 10 mois.

Avec ce contrat, le locataire n'a pas besoin de verser une garantie de dépôt au bailleur. Le paiement du loyer et des dégâts éventuels sont assurés par l'association Actions Logement.

Le dispositif de garantie VISALE offre une sécurité de paiement aux propriétaires. Si le locataire est éligible, c'est Action Logement qui avance les frais en cas de loyer impayé ou en cas de dégâts.

Qui est éligible à la garantie VISALE ?

La demande de garantie VISALE est soumise à plusieurs règles. La première étant qu'il faut la demander avant que le contrat de location ne soit signé.

Il faut également que le locataire fasse partie de l'une des catégories suivantes :

• Personne de moins de 30 ans, et ce quelle que soit son occupation ;
• Personne de plus de 30 ans ayant commencé son contrat de travail depuis moins de 6 mois (hors CDI) ;
• Personne de plus de 30 ans qui à été muté depuis moins de 6 mois ;
• Personne qui est éligible au bail mobilité et qui s'apprête à en signer un.

Le remboursement du dépôt de garantie

À la fin du contrat de location, le propriétaire bailleur doit restituer le dépôt de garantie à son locataire, et ce, après avoir retranché les éventuelles retenues.

Un changement de propriétaire par donation ou par vente en cours du bail contracté peut survenir. C’est alors au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire même si cette somme est restée entre les mains de l’ancien propriétaire.

Lorsqu’il y a concordance des états des lieux

Quel que soit le type de location, le délai de restitution du dépôt de garantie à l’ancien locataire doit se faire au plus tard un mois après la remise des clés. Sa remise est toutefois, conditionnée par la concordance ou non du contenu des états des lieux d’entrée et de sortie.

Lorsque des différences sont observées entre les états des lieux

Si des différences sont observées, alors le propriétaire peut retenir le coût des remises en état sur le dépôt de garantie. Les arriérés de loyer et/ou de charges locatives peuvent aussi être retenus sur le dépôt de garantie. Il se peut que le locataire s’engage à réparer les dégradations observées.

Dans ce cas, ces réparations doivent être réalisées dans les deux mois suivant la réalisation de l’état des lieux.

Ce délai de deux mois représente d’ailleurs selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la durée légale de rétention du dépôt de garantie par le propriétaire bailleur.

Les pièces justificatives d’une retenue sur un dépôt de garantie

Les retenues effectuées par le propriétaire sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des pièces pouvant étayer ces dires. Le locataire quant à lui peut contester chaque point de cette restitution en portant ces réclamations auprès de la Commission de conciliation.

Le tribunal administratif n’exige toutefois, pas la production de factures acquittées des réparations requises ni que ces travaux soient effectivement réalisés.

Le propriétaire doit tout simplement prouver qu’il a subi un préjudice causé par un manquement du locataire à ses devoirs. Il doit par la suite, produire un devis de remise en état pour pouvoir effectuer quelques retranchements sur le dépôt de garantie.

Le retard de restitution de dépôt de garantie

Si le délai pour la restitution du dépôt de garantie par le propriétaire n'est pas respecté, il encourt alors une pénalité. La valeur de cette sanction s’élève à 10% de celle du loyer hors charges, et ce, par mois de retard.

Il est possible que les justificatifs permettant de calculer la somme à retenir ne soient pas encore en possession du bailleur. Une retenue de 20% peut alors être réalisée par le propriétaire jusqu’à ce que la somme exacte soit connue.

La demande de remboursement du dépôt de garantie

Le remboursement de cette somme est l’une des causes les plus fréquentes de litiges entre un locataire et le propriétaire bailleur. Pour demander la restitution du dépôt de garantie, le locataire soit suivre les étapes suivantes :

• l’envoi d’un courrier en recommandé avec accusée de réception au bailleur le sommant de procéder à la restitution ;
• si le propriétaire rechigne encore à rembourser la somme demandée, le locataire peut faire appel à la Commission de conciliation locataire-propriétaire. Cette entité a pour rôle la résolution à l’amiable de tous les différends opposant ces deux parties ;
• si le remboursement n’est pas effectué à l’issue de ces étapes, le locataire doit saisir le tribunal d’instance.