La caution dans une location : 5 points à connaître

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Lorsqu’on loue un logement en tant que résidence principale, la loi permet au bailleur de réclamer au candidat locataire une caution, qu’on appelle aussi un « garant ». Le rôle de cette personne, qui peut être physique ou morale, est de couvrir les éventuelles dettes du locataire : c’est une sécurité pour le bailleur. Pour cela, la caution s’engage contractuellement en début de bail en signant un  
acte de cautionnement. 
 

Comment trouver un garant ? 

Dans la majorité des cas (environ 60 % d’après une étude LocService), c’est un membre de la famille du locataire qui se porte garant. Mais le garant peut aussi être n’importe quelle autre personne physique, ou bien une société ou un organisme.  


Pour s’assurer de la solvabilité du garant avant de signer le bail, le bailleur a le droit de réclamer un certain nombre de pièces justificatives dont la liste est fixée par la loi. Cependant, tous les candidats locataires n’ont pas la chance d’avoir dans leur entourage quelqu’un ayant des revenus suffisants pour assumer cet engagement. Pour eux, des solutions alternatives existent : 

 

  • La plus connue : la garantie Visale, fournie par Action Logement. Gratuite pour les locataires du parc privé comme du parc social, mais soumise à des conditions d’éligibilité. • Le FSL (Fonds de solidarité du logement) peut fournir ce type de garantie pour certains publics précaires. 
  • Certaines sociétés proposent des garanties loyers impayés prises en charge par le locataire, comme Garantme par exemple. Les banques peuvent aussi proposer ce service. Il faut toutefois noter que pour le bailleur, demander une caution n’est pas obligatoire : il est tout à fait possible de louer sans garant.

Quelques restrictions pour le propriétaire

Si le propriétaire a déjà lui-même souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas demander de caution (dans le sens de « garant ») à son futur locataire, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti. Cela est également vrai pour la garantie Visale : celle-ci ne peut pas être cumulée avec une autre caution.


Par ailleurs, il est interdit au propriétaire de refuser une caution au motif que celle-ci n’a pas la nationalité française ou ne réside pas en France.

Comment faire un acte de cautionnement dans les règles ?

L’acte de cautionnement est le nom du contrat qui lie la personne qui se porte caution, le locataire et le bailleur. Cet acte peut être, au choix, un document distinct du bail ou bien directement intégré dans celui-ci. Il doit être impérativement signé par la caution, à laquelle le bailleur doit remettre un exemplaire du bail. 


Les mentions ci-dessous doivent apparaître : 

  • L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ; 
  • La date de signature du contrat ; 

Et pour les personnes physiques, la loi impose d’inscrire : 

 

  • Le montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location ;
  • La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (avant-dernier alinéa) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation". 
  • Une mention, apposée par la caution, et qui exprime de façon explicite et non équivoque le fait qu’elle a pris connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée, dans la limite d’un montant indiqué en lettres et en chiffres.

Caution simple, caution solidaire, quelle différence ?

S’il n’y a pas de clause de solidarité dans l’acte de cautionnement, cela signifie que pour se faire payer, le bailleur doit d’abord avoir réclamé les sommes dues au locataire. Si les poursuites échouent et que le locataire s’avère insolvable, le bailleur a alors le droit de se réclamer la dette à la caution. 


Au contraire, s’il s’agit d’une caution solidaire, celle-ci s’engage à payer les sommes dues sans que le propriétaire ait eu à faire de démarches au préalable auprès du locataire.

Quelle est l’étendue de l’engagement de la caution ?

Si une date de fin est précisée dans l’acte, le garant ne peut pas résilier son engagement avant le terme prévu, sauf si certains cas de figure sont prévus (divorce, décès, etc.). Sinon, il s’agit d’un engagement sans limite de durée ; dans ce cas, la caution peut résilier son engagement quand elle le souhaite via un recommandé avec accusé de réception, mais cela ne prendra effet qu’à l’échéance du bail en cours. Lorsque ce dernier sera renouvelé, la caution sera libérée de son engagement. 


La caution s’engage sur l’ensemble de ses revenus et ses biens, et ce, pour la totalité des dettes du locataire (loyers, charges, dégradations, …) sauf si une somme plafond a été indiquée dans l’acte de cautionnement. C’est pour cela que ce n’est pas un engagement à prendre à la légère !