1. Évaluer sa capacité d'emprunt avant tout
Avant même de rechercher un bien, la première étape consiste à déterminer votre budget réel. Votre capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, vos charges existantes, votre apport personnel et la durée du prêt envisagée.
En France, les banques appliquent la règle du taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, posée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée du crédit, elle, est plafonnée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans lorsque l'entrée en jouissance du logement est différée, ce qui est le cas d'un achat en VEFA ou d'une construction, ou dans l'ancien lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération.
Cette norme n'est toutefois pas absolue : les banques peuvent y déroger sur 20 % de leur production trimestrielle de crédits, une marge réservée pour au moins 70 % à l'acquisition d'une résidence principale et pour au moins 30 % à des primo-accédants. Le « reste à vivre », c'est-à-dire la somme dont vous disposez une fois toutes vos charges payées, ainsi que la tenue de vos comptes sur les derniers mois, entrent alors pleinement en ligne de compte.
2. Constituer un apport personnel
L'apport personnel correspond à la somme que vous investissez vous-même dans votre projet, sans recourir à l'emprunt. Il provient généralement de votre épargne, d'un plan d'épargne logement (PEL), d'une donation familiale, d'un déblocage d'épargne salariale ou de la revente d'un bien précédent.
Aucun texte n'impose légalement un apport minimum. Les banques attendent néanmoins en pratique environ 10 % du prix du bien, de quoi couvrir au moins les frais de notaire et les frais de garantie, des sommes qu'elles rechignent à financer car elles ne créent aucune valeur récupérable en cas de revente forcée. Un apport plus conséquent renforce votre position dans la négociation du taux, sans qu'il existe de seuil garantissant un résultat. Le financement sans apport reste possible, notamment pour les jeunes actifs disposant d'une bonne dynamique de revenus ou pour un investissement locatif, où l'effet de levier du crédit est recherché.
3. Le crédit immobilier : le pilier du financement
Pour la grande majorité des acquéreurs, le prêt bancaire constitue le cœur du financement. Il vous permet d'emprunter la somme nécessaire à l'achat, que vous remboursez par mensualités sur une durée généralement comprise entre 15 et 25 ans.
Pour comparer sérieusement deux offres, ne vous arrêtez pas au taux nominal : c'est le TAEG (taux annuel effectif global) qui fait foi, car il intègre les intérêts ainsi que l'ensemble des frais nécessaires à l'obtention du crédit, notamment l'assurance et la garantie exigées par la banque, les frais de dossier et les éventuels honoraires de courtage. Ce TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, plafond légal publié chaque trimestre par la Banque de France et décliné par catégorie de prêt.
Le choix entre taux fixe et taux variable structure ensuite tout votre plan de remboursement. Un taux fixe garantit des mensualités stables et un coût total connu dès la signature. Un taux variable peut être assorti d'un plafond de variation, on parle alors de taux capé, mais cette formule reste très marginale : la quasi-totalité des crédits à l'habitat souscrits en France le sont à taux fixe.
Reste l'assurance emprunteur, qui pèse lourdement dans le coût total du crédit. Elle couvre le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, l'invalidité et l'incapacité, la garantie perte d'emploi demeurant facultative. Elle n'est pas imposée par la loi, mais les prêteurs l'exigent en pratique. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment et sans frais pour une couverture équivalente : selon votre profil et le montant emprunté, cette délégation d'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur la durée du prêt.
4. Les prêts aidés et dispositifs complémentaires
Au-delà du prêt bancaire classique, plusieurs dispositifs peuvent compléter votre plan de financement et réduire d'autant le montant à couvrir par un crédit amortissable classique.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ s'adresse aux primo-accédants, c'est-à-dire aux ménages n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à fin 2027, il couvre l'ensemble des logements neufs sur tout le territoire, appartements comme maisons individuelles ; s'y ajoutent l'ancien avec travaux importants en zones détendues (B2 et C), l'achat de son logement social par l'occupant et la location-accession.
Les plafonds de ressources dépendent du zonage (A bis, A, B1, B2, C) et du nombre d'occupants : ils s'échelonnent de 28 500 € pour une personne seule en zone C à 161 700 € pour un ménage de huit personnes ou plus en zone A. Le montant accordé correspond ensuite à une quotité du coût de l'opération qui varie selon votre tranche de revenus et selon la nature du bien : elle va de 20 à 50 % pour un appartement neuf, mais seulement de 10 à 30 % pour une maison individuelle neuve. L'opération n'est par ailleurs retenue que dans la limite d'un plafond compris entre 100 000 et 360 000 € selon la zone et la composition du foyer.
Le PTZ ne finance jamais la totalité de l'achat : il vient obligatoirement en complément d'un prêt principal. Il se rembourse sur 10 à 25 ans selon la tranche de revenus, avec un différé pouvant atteindre dix ans pendant lequel vous ne remboursez pas le PTZ, mais uniquement votre crédit principal. Le logement doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'acquisition et être occupé au moins huit mois par an.
Le prêt Action Logement
Réservé aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins dix salariés, ce prêt finance l'acquisition d'une résidence principale. Il suppose d'être primo-accédant ou de ne pas avoir été propriétaire au cours des dix dernières années, et reste soumis à des plafonds de ressources. Son montant atteint 30 000 € au taux fixe de 1 %, remboursable sur 25 ans au maximum. Modeste au regard du prix d'un bien, mais l'un des compléments les moins coûteux du marché.
Le prêt d'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné
Le PAS est accordé sous conditions de ressources par les banques ayant passé convention avec l'État. Le prêt conventionné classique, lui, n'impose aucun plafond de revenus. Tous deux peuvent financer la totalité de l'opération hors frais annexes. Le PAS ouvre droit à des frais de dossier plafonnés, à des émoluments de notaire réduits et à l'exonération de taxe de publicité foncière sur la garantie inscrite au titre du prêt, ce qui ne modifie en rien les droits de mutation dus sur l'acquisition elle-même. En revanche, un prêt souscrit aujourd'hui n'ouvre plus de nouveau droit à l'APL accession.
Le prêt épargne logement
Le PEL ouvre des droits à prêt dont le taux est connu dès l'ouverture du plan, ce qui en fait un point de repère stable. Le CEL obéit à des règles distinctes : sa rémunération, et donc le taux du prêt qui en découle, évolue dans le temps, et les fonds y restent disponibles à tout moment alors qu'un retrait sur un PEL entraîne sa clôture. Dans les deux cas les montants empruntables sont plafonnés, mais l'épargne accumulée constitue par ailleurs un apport immédiatement mobilisable.
Le prêt relais
Vous êtes déjà propriétaire et achetez avant d'avoir vendu ? Le prêt relais avance une fraction de la valeur estimée de votre bien actuel, le plus souvent entre 50 et 80 %, sur une durée limitée à un ou deux ans. Un outil efficace, mais à manier avec prudence : il suppose une estimation réaliste du prix de revente.
Les aides locales des grandes métropoles
De nombreuses collectivités proposent leurs propres dispositifs pour faciliter l'accession, généralement réservés aux primo-accédants sous conditions de ressources et cumulables avec le PTZ national. Quelques exemples parmi les grandes métropoles :
- Bordeaux Métropole, le prêt 0 % pour les primo-accédants : ce « PTZ bordelais » est un prêt sans intérêt, ceux-ci étant pris en charge par la Métropole, allant de 10 000 € pour une personne seule à 20 000 € pour un ménage de quatre personnes ou plus. Il porte sur un logement neuf labellisé du territoire métropolitain (VEFA ou location-accession PSLA), s'adosse obligatoirement au PTZ d'État et se rembourse sur 14 ans. Son articulation avec le prêt bancaire principal et les autres aides mobilisables est détaillée dans ce guide du financement immobilier sur la métropole bordelaise.
- Paris, le bail réel solidaire de la Foncière de la Ville de Paris : la capitale a délaissé la logique du prêt municipal au profit d'un mécanisme plus structurel. Le bail réel solidaire dissocie le foncier du bâti : vous achetez les murs, l'organisme de foncier solidaire conserve le terrain et vous le loue. Le prix d'acquisition tombe ainsi autour de 5 000 €/m², contre près du double sur le marché libre, moyennant une redevance foncière de l'ordre de 2,65 €/m² par mois. Le dispositif est soumis à plafonds de ressources et à une occupation en résidence principale.
- Toulouse, le Pass Accession toulousain : ce prêt à 0 % apporte 6 000 € pour un achat dans l'ancien (bien de plus de cinq ans) sur toute la commune, et jusqu'à 10 000 € dans le neuf au sein des quartiers prioritaires. Il est réservé aux ménages primo-accédants résidant à Toulouse et se rembourse sur 10, 12 ou 15 ans.
- Nantes Métropole, l'accession abordable : la logique est là encore différente. Plutôt qu'un prêt, la Métropole encadre le prix de vente de logements neufs, proposés 20 à 50 % en dessous du marché libre, sous plafonds de ressources et avec obligation d'occupation en résidence principale.
Ces dispositifs évoluent régulièrement, tant dans leurs montants que dans leurs périmètres, et certains disparaissent sans que les comparateurs en ligne le répercutent. Avant d'arrêter votre plan de financement, vérifiez les conditions en vigueur auprès de votre métropole ou d'un conseiller ADIL, dont les agences départementales délivrent une information gratuite et neutre sur le logement.
5. Anticiper les frais annexes
Le prix affiché d'un bien ne représente jamais la totalité de la dépense. Plusieurs postes viennent s'y ajouter et doivent figurer dès le départ dans votre plan de financement :
- Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Un écart considérable, composé pour l'essentiel de droits de mutation reversés aux collectivités : la rémunération réelle du notaire n'en représente qu'une faible part ;
- les frais de garantie : la banque exige une sûreté, soit une hypothèque, soit une caution auprès d'un organisme spécialisé. Contrairement à une idée répandue, la caution n'est pas systématiquement moins chère à la souscription ; son intérêt tient surtout à l'absence de frais de mainlevée en cas de revente anticipée et à la restitution possible d'une partie des sommes versées en fin de prêt ;
- les frais de dossier bancaire : généralement quelques centaines d'euros, et très fréquemment négociables, voire offerts ;
- les frais d'agence, lorsque l'achat passe par un intermédiaire, ainsi que les éventuels honoraires de courtage.
6. Les étapes clés pour obtenir son financement
- Évaluer sa capacité d'emprunt et fixer un budget réaliste, frais inclus ;
- réunir son apport et constituer son dossier : bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte des trois derniers mois, justificatifs d'épargne ;
- obtenir un accord de principe, précieux pour crédibiliser votre offre d'achat auprès du vendeur ;
- mettre les banques en concurrence, directement ou via un courtier, et comparer les TAEG ;
- recevoir l'offre de prêt, que la banque maintient au minimum trente jours ;
- respecter le délai de réflexion légal de dix jours : l'offre ne peut être acceptée qu'à partir du onzième ;
- signer l'acte authentique chez le notaire, une fois les fonds débloqués.
Un point de vigilance transversal : lorsque l'acquisition est financée par un crédit, la promesse ou le compromis de vente doit obligatoirement comporter une condition suspensive d'obtention de prêt. Si le financement vous est refusé dans les conditions prévues, la vente est annulée et votre dépôt de garantie vous est restitué. Seul un acquéreur déclarant acheter comptant peut y renoncer, par une mention manuscrite portée à l'acte.
7. Faut-il faire appel à un courtier ?
Le courtier en crédit immobilier compare et négocie les offres auprès de ses partenaires bancaires. Son volume d'affaires lui donne souvent un levier supérieur à celui d'un particulier isolé, sur le taux comme sur l'assurance ou les frais de dossier, sans que le résultat puisse être garanti d'avance. Ses honoraires éventuels ne peuvent légalement être perçus avant le versement effectif des fonds. Certains courtiers ne facturent rien à l'emprunteur et se rémunèrent uniquement auprès des banques : dans tous les cas, demandez le détail de la rémunération avant de signer un mandat.
Son intérêt est maximal sur les dossiers atypiques : revenus non salariés, expatriation, profession libérale, apport limité ou montage combinant plusieurs prêts aidés. Pour un dossier simple avec une banque déjà partenaire de longue date, la négociation en direct reste tout à fait envisageable.