L'essentiel à retenir

  • Aucune restriction : un non-résident, français ou étranger, peut acheter librement en France.
  • Le prêt immobilier non-résident existe, mais l'apport demandé atteint souvent 20 à 30 % du prix.
  • Un compte bancaire français est en pratique indispensable pour la transaction et les charges.
  • La signature de l'acte peut se faire à distance, par procuration ou acte électronique.
  • À la revente, la plus-value est imposée à 19 % + prélèvements sociaux, avec un régime spécifique aux non-résidents.

Un expatrié peut-il acheter un bien immobilier en France ?

Oui. Le droit français n'impose aucune condition de nationalité ni de résidence pour acheter un bien immobilier. Qu'il soit français installé à l'étranger ou ressortissant étranger, un non-résident dispose exactement des mêmes droits de propriété qu'un résident. Il n'existe ni autorisation préalable, ni quota, ni taxe spécifique à l'entrée.

La distinction juridique qui compte n'est pas la nationalité, mais la résidence fiscale. C'est elle qui détermine vos obligations en matière d'impôts (revenus locatifs, plus-value, impôt sur la fortune immobilière) et le formalisme de la transaction lorsque vous signez depuis l'étranger.

Bon à savoir : vous êtes considéré comme non-résident fiscal si votre domicile fiscal est situé hors de France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (foyer, lieu de séjour principal ou activité professionnelle à l'étranger).

Financer son achat en tant que non-résident

Obtenir un prêt immobilier non-résident est possible, mais les banques françaises appliquent des conditions plus strictes qu'à un résident. Elles réclament généralement un apport personnel de 20 à 30 % du prix, des revenus stables et vérifiables, et un taux d'endettement maîtrisé (autour de 35 % maximum).

Les points de vigilance du financement

  • Le compte bancaire français : il est presque toujours exigé pour domicilier le prêt, régler le notaire et payer les charges (taxe foncière, copropriété) ;
  • Le risque de change : si vos revenus sont dans une autre devise que l'euro, la banque en tient compte et peut appliquer une décote ;
  • Les justificatifs : contrats de travail, avis d'imposition étrangers et relevés bancaires sont examinés, parfois avec traduction assermentée ;
  • L'assurance emprunteur : certaines garanties sont plus difficiles à obtenir depuis l'étranger, anticipez cette étape.

Pensez aussi aux frais de dossier du prêt immobilier, qui s'ajoutent au coût global de l'opération.

La fiscalité de l'achat immobilier pour les expatriés

La fiscalité est le point qui distingue le plus l'expatrié du résident. Elle intervient à trois moments : à l'achat (les frais de notaire), pendant la détention (taxe foncière et, éventuellement, IFI) et à la revente (la plus-value). Aucune de ces règles n'interdit l'achat, mais toutes doivent être anticipées.

Frais de notaire et taxes de détention

  • Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, comme pour un résident ;
  • Taxe foncière : due chaque année par le propriétaire, quel que soit son lieu de résidence ;
  • IFI : l'impôt sur la fortune immobilière s'applique aux non-résidents sur leurs biens situés en France, dès que leur valeur nette dépasse 1,3 million d'euros.

La plus-value à la revente

À la revente, la plus-value immobilière est imposée à 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen bénéficient d'un taux réduit (prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %).

Un point de formalisme propre aux non-résidents : la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le vendeur réside hors de l'Union européenne ou de l'EEE et que le prix de vente dépasse 150 000 € (seuil apprécié par vendeur). Les résidents de l'UE/EEE en sont dispensés.

Acheter à distance : le déroulement de la transaction

Vous n'avez pas besoin d'être physiquement en France pour acheter. La transaction suit les mêmes étapes que pour un résident, avec des aménagements pour la distance : offre d'achat, signature du compromis, délai de rétractation de 10 jours, puis acte authentique chez le notaire environ trois mois plus tard.

  • La procuration : vous pouvez donner mandat à un tiers (souvent un clerc de notaire) pour signer en votre nom ;
  • L'acte authentique électronique : de plus en plus de notaires permettent une signature à distance de l'acte par visioconférence ;
  • Les diagnostics et documents : ils vous sont transmis de façon dématérialisée pour analyse avant signature.

Se faire accompagner dans son achat depuis l'étranger

Acheter à distance multiplie les intermédiaires : agent immobilier, notaire, banque, parfois avocat fiscaliste. Pour un expatrié qui ne peut pas visiter ni gérer les démarches sur place, l'accompagnement par un professionnel dédié fait souvent la différence entre un projet fluide et un parcours semé d'embûches.

Plusieurs solutions existent : un chasseur immobilier qui recherche et visite les biens à votre place, un notaire pour sécuriser l'acte, ou un accompagnement global spécialisé dans les acquéreurs non-résidents comme les services de french-real-estate-experts.com, qui prennent en charge la recherche, les visites et la coordination des intervenants pour un achat à distance.

FAQ : expatrié et achat immobilier en France

Un étranger non-résident peut-il acheter un bien en France ?
Oui, sans restriction de nationalité ni de résidence. Les droits de propriété sont identiques à ceux d'un résident.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en étant expatrié ?
Oui, via un prêt non-résident. Les banques exigent en général un apport de 20 à 30 % et des revenus vérifiables.

Faut-il un compte bancaire français pour acheter ?
En pratique, oui : il sert à domicilier le prêt, régler le notaire et payer les charges courantes du bien.

Doit-on désigner un représentant fiscal à la revente ?
Uniquement si le vendeur réside hors UE/EEE et que le prix de vente dépasse 150 000 €. Les résidents de l'UE/EEE en sont dispensés.

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